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联邦 UHT 2026 申报与加拿大住宅物业税务文件整理

联邦空置税 UHT 2026 完整申报指南：谁要报、怎么算、怎么免税或免申报

如果你在加拿大持有住宅物业，尤其是非居民身份持有、或通过公司、合伙、信托结构持有，每年都可能要面对一个容易被忽略的联邦申报：UHT（Underused Housing Tax，联邦空置税）。它和卑诗省的投机及空置税（BC Speculation and Vacancy Tax）、温哥华的空屋税（Empty Homes Tax）是三套完全不同的税，分别由联邦、省、市征收，互不替代。这篇只讲联邦 UHT，按“先判断你要不要报 → 看懂税怎么算 → 弄清能不能免 → 截止日和罚款 → 2023 年起的重大变化”的顺序，把 UHT 2026 报税年度的关键点讲清楚。

文中涉及的税率、罚款、截止日和豁免，全部来自 CRA（加拿大税务局）官方页面，文末附来源。请注意：本文是一般信息整理，不构成个人税务或法律建议，具体情况请咨询注册会计师。

先认清：UHT 是联邦税，和省、市的空置税是三回事

很多温哥华业主一听到“空置税”就混在一起，其实加拿大现在有三层各自独立的空置类税：

  • 联邦 UHT（Underused Housing Tax）：全国适用，针对“受影响业主”（affected owner）持有的住宅物业，按物业价值的 1% 征收。这是本文主题。
  • 卑诗省投机及空置税（BC Speculation and Vacancy Tax）：省级，针对特定地区。
  • 温哥华空屋税（Empty Homes Tax）：市级，只针对温哥华市内物业。

三套税分别申报、分别计算、各有各的豁免规则。这篇只解决联邦 UHT。下面所有内容都以 UHT 为准。

第一步：先判断你是“受影响业主”还是“排除业主”

UHT 的第一个、也是最关键的判断，是看你属于哪一类业主。CRA 把住宅物业业主分成两类：

  • 排除业主（excluded owner）：不需要申报，也不需要交税。CRA 明确：一般来说，加拿大业主（加拿大公民和永久居民个人）都是排除业主。
  • 受影响业主（affected owner）：在某个日历年的 12 月 31 日，你是住宅物业的业主，且不属于排除业主，那你就是受影响业主。受影响业主每年必须为该物业提交一份 UHT 申报表，除非符合豁免，否则还要交税。

这里有几个实操要点：

第一，判断时点是 12 月 31 日。CRA 用每个日历年 12 月 31 日这一天的状态来判断你是不是受影响业主。

第二，每套物业、每种持有身份分开报。如果你是多套加拿大住宅物业的受影响业主，每一套都要单独提交一份申报表。如果一套物业有多名受影响共有人，每个人都要各自单独提交。

第三，“同一人多重身份”要拆开。从 2022 日历年起，如果你以多于一种身份持有同一物业（例如既作为合伙企业的合伙人、又作为信托的受托人），每一种身份都被视为一个独立的“人”分别判断。你可能在一种身份下是受影响业主、在另一种身份下是排除业主，需要为每一个属于受影响业主的身份单独提交申报表。

谁通常是受影响业主？典型包括：非居民、非加拿大公民的个人业主；以及某些通过公司、合伙、信托结构持有加拿大住宅物业的情形。这也是为什么 UHT 对跨境客户、非居民房东、持有加拿大房产的海外家庭尤其重要。

第二步：2023 年起的重大变化——很多加拿大业主从此不用报了

这是 UHT 最新、也最容易看到过时资料的部分。务必以现行规则为准：

2024 年 6 月 20 日，包含在 C-69 法案（Bill C-69）中的《空置税法》（UHTA）修订获得御准（Royal Assent），正式成为法律。根据这些修订，从 2023 日历年起：

  • 绝大多数加拿大住宅物业业主不再需要提交 UHT 申报表或交税。CRA 扩大了“排除业主”的定义，把更多加拿大业主纳入排除范围。换句话说，原本 2022 年要报的一些加拿大公司、合伙、信托，从 2023 年起可能直接变成排除业主，不用再报。
  • 新增了一类豁免：员工住宿（employee accommodations）豁免，符合条件的雇主提供给员工居住的住宅物业可豁免交税。

所以判断 UHT 责任，一定要分清是 2022 年还是 2023 及以后年度——两者的“排除业主”范围不一样。2022 年要报的，2023 年起未必要报；查旧资料时别把 2022 的规则套到 2026。

提醒：即便从 2023 年起范围收窄，非居民个人业主、以及部分结构持有人仍可能是受影响业主，仍要逐年申报。别因为“听说大部分人不用报了”就默认自己豁免。

第三步：税怎么算——1% 乘以物业价值再乘持有比例

如果你是受影响业主、且不符合任何豁免，就要计算应交的 UHT。CRA 给出的算法很直接：

UHT 税率是 1%。应交税款 = 物业价值 × 1% × 你的持有比例（ownership percentage）。

物业价值怎么定？CRA 给了两种方式：

– 一般规则用“应税价值”（taxable value）：某日历年的应税价值，取下列两者中的较高者—— 1. 由有权机构为征收房产税而确定的评估价值（assessed value）； 2. 该物业在该日历年 12 月 31 日或之前的最近一次成交价（most recent sale price）。 – 或者用公平市场价值（fair market value，FMV）：如果你想用 FMV 来计算，必须提交一份 FMV 选择（Fair market value election）。具体计算参考 CRA 税务通告 UHTN2。

举例：你作为受影响业主，全资（100% 持有）拥有一套评估价值 80 万、最近成交价 95 万加元的加拿大住宅物业，且不符合任何豁免。应税价值取较高者 95 万，应交 UHT = 950,000 × 1% × 100% = 9,500 加元。若你只持有 50%，则按比例计为 4,750 加元。

第四步：能不能免税——常见豁免类别

即使你是受影响业主、要提交申报表，也可能因为符合豁免而无需实际交税。注意：豁免免的是“税款”，不免“申报”——受影响业主即使全额豁免，仍要提交 UHT 申报表把豁免申报上去。CRA 列出的主要豁免方向包括：

1. 按占用情况豁免（仅限个人受影响业主）： – 主要居所（primary place of residence）：物业中的居住单元是你本人、你的配偶/同居伴侣，或你（或配偶/伴侣）正在指定教育机构进修的子女的主要居所。参考 UHTN6。 – 合资格占用（qualifying occupancy）：物业中的居住单元在该日历年被合资格占用人占用，合计至少 180 天。参考 UHTN7。

2. 按可用性豁免： – 新建物业； – 不适合全年居住、或季节性无法到达的物业； – 因灾害、危险状况或翻新而在一定天数内不宜居住的物业。参考 UHTN13 / UHTN9 / UHTN10。

3. 按位置和用途豁免（仅限个人受影响业主）： – 度假物业（vacation property）：位于加拿大合资格地区、且你或配偶/同居伴侣在该日历年使用至少 28 天。从 2024 日历年起，还要额外满足两个条件：你在该物业的当年 UHT 申报表中申明因度假物业豁免而无需交税；且你或配偶/伴侣没有在其他物业的当年申报表中就度假物业豁免再申报一次（即一对夫妻一年只能用一次度假物业豁免）。是否落在“合资格地区”用 CRA 的度假物业指定工具（vacation property designation tool）查。参考 UHTN5。

  1. 4. 员工住宿豁免（2023 年起新增）：符合条件的、提供给员工居住的住宅物业可豁免。
  1. 5. 新业主、已故业主等情形：新业主、已故个人及其遗产代表或共有人也有对应豁免。参考 UHTN12。

豁免规则细节多、各有税务通告，能不能用、怎么申报，建议结合你的具体情况和 CRA 通告核对，复杂情况请咨询 CPA。

第五步：截止日、申报表与提交

  • 申报表：受影响业主提交的是 UHT-2900 申报表（每套物业、每种身份、每名共有人各一份）。
  • 截止日：某日历年的申报表、各项选择（elections）及应缴税款，到期日为次年的 4 月 30 日。如果到期日落在周六、周日或 CRA 认可的公众假期，则顺延。
  • 也就是说，2025 日历年的 UHT 申报和缴税，到期日为 2026 年 4 月 30 日。

提交方式以 CRA 当期指引为准。受影响业主即使应交税额为 0（因豁免），也仍要在截止日前提交申报表。

漏报或逾期的后果：最低罚款与利息

UHT 的罚款值得重视，但也要用现行（已下调）的金额，别用旧资料里的高额数字。

从 2022 日历年起，CRA 已下调了个人和公司的最低罚款。现行最低罚款为：

  • 个人受影响业主：最低 1,000 加元；
  • 公司受影响业主：最低 2,000 加元。

（这是 2022 年起已下调后的金额；下调前个人为 5,000、公司为 10,000，引用旧数字会过时。）此外，如果未按时缴清应缴税款，还要按规定利率支付利息。

也就是说，即便你最终符合豁免、实际税款为 0，只要你是受影响业主却没在截止日前提交 UHT 申报表，仍可能面临上述最低罚款。“不用交税”不等于“不用申报”——这是 UHT 最常见、也最容易踩的坑。

容易踩坑的几个细节

  1. 1. 申报和交税是两回事：受影响业主即使全额豁免，仍要提交 UHT-2900；漏的是申报，罚的也是没申报。
  2. 2. 别用过时规则：2023 年起排除业主范围扩大、最低罚款已下调（个人 1,000 / 公司 2,000），查旧文要核对年度。
  3. 3. 联邦 vs 省 vs 市：UHT 是联邦税，和 BC 投机及空置税、温哥华空屋税分开报、分开算，不能用一套豁免顶三套。
  4. 4. 价值取较高者：应税价值是评估价值和最近成交价中的较高者，不是随便挑低的那个；想用 FMV 要专门做 FMV 选择。
  5. 5. 多套、多人、多身份各报一份：每套物业、每名共有人、每种持有身份都要单独申报。
  6. 6. 非居民业主重点关注：非居民、非加拿大公民个人业主通常是受影响业主，最该逐年确认 UHT 责任。

什么时候应该找 CPA 协助处理 UHT？

如果你的情况属于以下任意一种，建议让注册会计师参与：

  • 你是非居民或非加拿大公民，持有加拿大住宅物业；
  • 你通过公司、合伙或信托结构持有住宅物业，2022 与 2023 年度的排除/受影响判断不一致；
  • 你持有多套加拿大物业，或一套物业有多名共有人；
  • 你想用度假物业、合资格占用、主要居所或员工住宿等豁免，但不确定是否符合条件、怎么申报；
  • 你过去年度可能漏报 UHT，需要评估补报和减免。

UHT 的麻烦不在税率（1% 不算高），而在“该不该报、按哪个年度的规则报、有没有踩到只报不交的坑”。提前理清，比逾期补救省心。

常见问题（FAQ）

UHT 和温哥华空屋税、BC 投机及空置税是同一个税吗？

不是。UHT 是联邦税（全国适用），BC 投机及空置税是省税，温哥华空屋税是市税。三套各自申报、各自计算、各有豁免，互不替代。本文只讲联邦 UHT。

我是加拿大公民，自住房还要报 UHT 吗？

一般来说，加拿大公民和永久居民个人是“排除业主”，不需要提交 UHT 申报表或交税。从 2023 日历年起，更多加拿大业主被纳入排除范围。但若你通过特定结构持有、或属于非居民等情形，仍可能是受影响业主，需要逐年确认。

UHT 的税率和应交税款怎么算？

税率是物业价值的 1%。应交税款 = 物业价值 × 1% × 持有比例。物业价值一般取应税价值，即评估价值与最近成交价中的较高者；也可提交 FMV 选择改用公平市场价值计算。

UHT 申报截止日是哪天？

某日历年的 UHT 申报和缴税到期日为次年 4 月 30 日（遇周末或公众假期顺延）。例如 2025 年度，到期日为 2026 年 4 月 30 日。

我符合豁免、税款是 0，还需要提交 UHT 申报表吗？

需要。受影响业主即使因豁免而无需交税，仍必须在截止日前提交 UHT-2900 申报表。漏报的最低罚款为个人 1,000 加元、公司 2,000 加元。

免责声明

本文仅供一般信息参考，不构成税务、法律或投资建议。每个家庭和企业的物业结构、居民身份与税务情况都不相同，UHT 的申报与豁免细节请以 CRA 最新表格、税务通告和指引为准，并就你的具体情况咨询合格的注册会计师。

如需联邦空置税 UHT 申报、跨境或非居民房产税务协助，请联系 Michael Gao Inc. / Michael Gao CPA：mgaocpa.com

资料来源（Sources）

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高岳 Michael Gao，注册会计师（CPA）｜嘉岳会计师事务所 Michael Gao Inc.

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本文内容为一般性税务信息，不构成针对个人情况的专业意见。具体申报请以 CRA 最新规定为准，或与我们联系确认。

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