2026加拿大非税务居民房租收入报税指南：Section 216 申报与退税全解析

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导语：加拿大作为在这个世界上最适合居住的国家之一，越来越多的人选择在加拿大投资房地产。有投资就会有税务的问题，而且在非税务居民名下的房产需要出租出去，业主才可以避免在 BC 省的空置税和投机税。今天就来详细介绍一下非税务居民怎么申报在加拿大的房租收入。

1. 身份界定：税务居民 vs 非税务居民

加拿大税法规定只要你在加拿大境内有收入，无论是谁，都需要缴纳个人税。

• 税务居民：需要申报全球的资产和收入来交税。
• 非税务居民：只需要申报和缴纳在加拿大境内的收入的税。

如何界定身份非常关键。税务居民还是非税务居民最重要的界定在于家庭的生活重心 (Family Tie) 是不是在加拿大，其实跟移民的身份（永久居民、公民还是外国人身份）是没有关系的。由于每家每户的情况不同，强烈建议咨询专业的注册会计师。

必要准备：非税务居民在加拿大报税需要申请一个加拿大的临时税号 (Individual Tax Number)。根据不同的情况，可能还需要单独申请一个非税务居民账户 (Non-resident account)。

2. 房租收入申报的两种方式

税局要求非税务局民的房租收入，每个月要预交房租收入的 25% 作为预扣税。之后有两种方式可选择：

方式一：直接缴纳 25% (不报税)

每个月交给税局房租收入的 25% 后，选择不报税。

• 优点：非常简单。
• 缺点：不会去抵扣任何的出租房产生的费用，也没有退税，通常成本较高。

方式二：申报 Section 216 (推荐)

每个月交给税局房租收入的 25% 后，选择申报非税务居民个人税 (Non-resident Section 216)。

• 优点：可以抵扣租房所发生的费用，交的税是按照实际净收入来计算。税率目前是净收入的 22.20%。
• 退税机制：之前每个月预交的 25% 的预扣税减去应该要交的税，多余的加拿大税局会退税回来。目前的处理时间大概是 4-6 个月。

3. 案例分析：哪种方式更省钱？

背景：非税务居民王先生在加拿大有一套出租房，每月租金收入是 $3,000 加币，一年总收入是 $36,000 加币。

如果选择第一种方式（不报税）：

王先生需要每个月交给税局 $750 ($3,000 x 25%) 加币的预扣税，一年交了 $9,000 ($750 x 12) 加币的预扣税，不需要再报税了。

如果选择第二种方式（申报 Section 216）：

王先生同样预交了一年 $9,000 加币的预扣税，但他选择年底报税。

• 假设房子的各项费用（地税，保险，维修等）是 $20,000 一年。
• 净收入计算：$36,000 (收入) – $20,000 (费用) = $16,000。
• 应交税额：$16,000 x 22.20% = $3,552。
• 最终退税：$9,000 (已预交) – $3,552 (实际应缴) = $5,448 (退回口袋的钱)。

4. 申报细节与注意事项

• 申报期限：非税务居民的报税表要在有房租收入的年度结束后的 2年之内 提交才可以获得退税。例如：2020 年的房租收入，最迟在 2022 年 12 月底之前提交。
• 房屋管理公司 (Property Management)：一般管理公司有统一的非税务居民账号，不需要自己申请。第二年年初会收到由管理公司出具的 NR4 表，证明当年交了多少预扣税。报税时需将 NR4 表格附上。
• 自行管理：如果自己管理会比较复杂。需要自己申请非税务居民账户，每月自己交预扣税。第二年年初需列明信息发给税局，请税局准备一份 NR4 表格 (NR4 Proforma)，收到后用于报税。